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契合心得

买房,你应该这样保障自己的权利

发布时间: 2017-12-19 10:27???588 次浏览

买房,你应该这样保障自己的权利

?2017-12-15?高婷?AG8手机客户端|官方

作者简介:AG8手机客户端|官方副主任,翠屏区人民检察院执法监督员

辛辛苦苦买个房,what?!法院说要被当成债务人的财产强制拍卖?

房屋买卖合同系债权法律关系,根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。严格意义上无法对抗物权的登记效力”之规定,如若您购买了一套房屋但未能过户,随后登记于出卖人名下的房屋又被第三人保全了,此时,您的购房风险出现了......

物权登记可以明确物的归属,定分止争。而在现实生活中,部分买房人由于客观原因未能过户致使其不能有效运用物权法的登记效力保障自己的权利,从而导致陷入纠纷。作为对《物权法》规定的物权登记的缓和,最高院出台了相关的司法解释。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条??金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。



第二十九条??金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

上述规定(诸如28条)旨在保护善意购房人的合法利益,毕竟,登记本身难免疏漏或出错,需要对签订合同、全额付款、实际占有且无过错四条件同时满足的第三人进行适当的特殊保护,排除执行,实现实质正义。简单来讲,就是以不动产变动的登记公示为原则,但并不否认和排斥一定的未过户限定情形下,债权人对不动产所享有的一定权利。

近年来,由于房地产开发商资金断裂、又或是因民间借贷纠纷激增引发的局部危机,导致房屋交易市场不可幸免的受到波及。就2018年度,我所律师奔波于兴文县法院、翠屏区法院、宜宾市中院、成都武侯区法院、成都中院,前前后后一共办理了近50余件案外人保全(执行)异议、执行异议之诉案件。风起云涌的房产交易市场,不得不让人叹为观止。下面小编信手拈来承办的案件抛砖引玉试举一两例。

事件一:刘某、杨某在开发商处全款购买xx国际期房一套,后期因开发商资金断裂,房屋未能完成修建,开发商至今未能交付房屋。时隔完清全部房款后一年,二人得知房屋已经被成都市中级人民法院查封,并已经进入拍卖程序。

事件二:代某、卢某通过中介公司在苟某、叶某处购得鑫领寓二手住宅房一套,房款总价87万元。代某、卢某与苟某、叶某约定,买受人向出卖人先期支付购房款554454元,剩余购房款315546元直接由买受人向银行按期偿还该房的剩余房贷。完清首期房款后双方办理了房屋交接手续及公正手续。半年后,代某、卢某得知所购房屋已被兴文县人民法院查封并即将进行拍卖。

我所律师在接到上述两起案件购房当事人的委托后,寻找、调取案件相关证据,以证明案件事实符合法定中止执行的条件,并向法院提起了执行异议申请。通过法院开庭审理查明事实,法官最终认定案件情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的可以排除执行的情况,遂裁定中止案件执行,并解除了房屋的查封,切实保障了购房人的合法权益。

结语:辛辛苦苦挣了大半辈子,终于守得云开见月明有了自己的安乐窝,无奈.......安得广厦千万间,大庇天下善意买房者尽欢颜?不用慌张,委托专业尽职的律师收集整理证据,依法扞卫自己的权利。最后,您会感慨到“好一个有惊无险”!

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